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TAR Latina > Giurisprudenza > Sentenza 413/2007
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE AMMINISTRATIVO REGIONALE DEL LAZIO
SEZIONE STACCATA DI LATINA
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 971 del 2006, proposto dalla P. Sas, in persona del legale rappresentante p.t. signor G.R., rappresentata e difesa dagli avv.ti A.C. e G.M., con domicilio eletto presso lo studio del secondo in Latina, via Farini, n. 4;
contro
Comune di Ponza (Lt), in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall'avv. G.M., presso lo studio del quale elettivamente domicilia in Latina, via G.B. Vico 35;
Commissione Edilizia del Comune di Ponza, in persona del legale rappresentante p.t., non costituita;
per l'annullamento
della nota prot. 6038 del 14 luglio 2006;
della nota prot. 11103 del 2 agosto 2006;
del parere della Commissione edilizia contenuta nel verbale n. 12/06 del 14 luglio 2006;
in tema di edilizia;
Visto il ricorso con i relativi allegati;
Visti i motivi aggiunti, notificati il 13 e 15 gennaio 1007 e depositati il 23 gennaio successivo;
Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Ponza (Lt);
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11/05/2007 il dott. Giuseppe Rotondo e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:
FATTO
Con atto notificato il 10 ottobre 2006 e depositato il successivo giorno 25, la “P. s.a.s.” ha proposto ricorso per l’annullamento dei seguenti atti:
- nota prot. 6038 del 14 luglio 2006 con la quale l’ufficio tecnico comunale del comune di Ponza ha respinto la richiesta di autorizzazione ad eseguire le opere previste nel progetto per la realizzazione, in zona B1) di PRG, di un insieme residenziale sul lotto distinto in catasto al foglio 21, part. 488, 800, 489, 490, 728, 491, 492, 727;
- nota prot. 11103 del 2 agosto 2006 con la quale il medesimo ufficio comunica alla ricorrente il parere negativo della commissione edilizia comunale;
- parere della commissione edilizia integrata locale contenuto nel verbale n. 12/2006.
L’interessata premette in fatto che:
- è proprietaria di un’area di mq 1.378 sita in località Pizzicato del comune di Ponza e ricompressa nella zona B1 (ridimensionamento edilizio) del vigente PRG;
- in data 7 dicembre 1992 presentò al comune di Ponza un progetto per la realizzazione di edifici sul suddetto lotto di proprietà;
- il sindaco di Ponza denegò l’assenso;
- a seguito di ricorso al TAR Lazio il diniego fu annullato per difetto di motivazione con sentenza n. 420/2006;
- in sede di rinnovazione procedimentale il sindaco adottò un nuovo diniego avverso il quale fu proposta una nuova impugnativa;
- il Tar Lazio, sez. II, con sentenza n. 1497/1997 dispose una verificazione al fine dell’esatto computo della volumetria edificabile nonché ai fini della qualificazione dello stesso quale ultimo lotto suscettibile di edificazione nell’ambito della zona B1);
- a seguito della verificazione il tecnico comunale determinò la superficie in mq 504;
- la P. s.a.s. presentò, pertanto, nel dicembre del 2003, un nuovo progetto relativamente alla superficie edificabile di mq 504, ben inferire alla complessiva area di proprietà della società (mq 1.378);
- a fronte del silenzio serbato dall’amministrazione comunale, la società diffidò il comune a definire il procedimento per il rilascio del titolo edilizio;
- alla predetta diffida il comune intimato dette seguito con il provvedimento di rigetto prot. 11449, datato 22 dicembre 2004;
- nel 2005 la P. presentò un progetto di “nuovi tipi” di adeguamento alle indicazioni del comune nonché istanza di concessione edilizia (pratica 51/2005);
- l’ufficio tecnico comunale respinse il progetto ;
- a seguito di ricorso al Tar di Latina, il comune annullò in via di autotutela i propri atti al fine di riesaminare la pratica edilizia n. 51/2005;
- in sede di rinnovazione procedimentale, l’amministrazione comunale, con nota n. 4874 datata 10 febbraio 2006, invitò la ricorrente a relazionare alla commissione edilizia in merito a pretesi errori o lacune del progetto;
- il successivo 8 giugno, l’ente comunicò che la commissione edilizia, nella seduta del 1 giugno 2006, aveva espresso perplessità circa la possibilità di approvare il progetto presentato dalla ricorrente e stavolta soltanto in riferimento ai parcheggi “perché in contrasto con le vigenti norme urbanistiche, in particolar modo perché gli standards di legge relativi ai parcheggi vengono soddisfatti in una zona di verde privato vincolato per la quali le NTA di PRG escludono tale possibilità”;
- al fine di dirimere le anzidette perplessità la P. presentò una memoria procedimentale in data 26 giugno 2006 volta a contestare i rilevi mossi dalla commissione edilizia.
Ciò premesso, la ricorrente conclude l’esposizione in fatto osservando che con gli atti impugnati il comune di Ponza ha insistito nel ritenere il progetto non favorevolmente assentibile sulla base di nuove argomentazioni prima non emerse.
Come segue la motivazione del provvedimento definitivo di rigetto dell’istanza concessoria:
“Vista la domanda presentata dal sig. Rizzo Giuseppe in data 10 giugno 2006prot. 4874 intesa ad ottenere l’autorizzazione ai sensi dell’art. 7 della legge 29/6/1939, n. 1497 Progetto di un insieme residenziale da erigersi in zona B1 di PRG;
Considerato che trattasi di intervento ricadente in zona vincolata ai sensi della legge 1497/1939 e relativo D.M. 14/1/1954 ………;
Considerato che dall’esame istruttorio eseguito è risultato che le opere previste in detto progetto non contrastano con il contesto paesistico e panoramico vincolato e con le previsioni del PTP n. 14 adottato dalla Giunta regionale che classifica la zona in esame come …………………;
Visto il parere della commissione edilizia integrata nella seduta del 14/7/06 verb. 12/06: La Commissione edilizia comunale, chiamata su invito dell’amministrazione a riconsiderare l’ipotesi progettuale presentata dalla P.o sas, alla luce delle considerazioni svolte, per su conto, dal prof. A.C., nella sua nota del 26.6.2006, acquisita al protocollo comunale il 3.7.2006 con il n. 5021, relativamente ad un lotto di terreno di mq 1378 ( ……) rileva quanto segue.
In primo luogo deve considerarsi che il lotto di terreno su richiamato non può considerarsi intercluso … considerata l’ubicazione dello stesso e dell’intervento che si intendono realizzare.
Perché si possa configurare un lotto intercluso è necessario che il suo intero perimetro sia delimitato da ostacoli naturali o artificiali e la zona dove l stesso insiste sia del tutto urbanizzata, attraverso la realizzazione di interventi e di servizi idonei a soddisfare quelli che sono i bisogni primari della collettività.
Nel caso che occupa il progetto presentato dalla P. sas riguarda … un appezzamento di terreno, estesa complessivamente mq 1378 che ricade in due distinte zone di PRG, la prima B1, la seconda con destinazione a Verde privato vincolato. In questa ultima zona le vigenti previsioni urbanistiche non prevedono la possibilità di procedere ad edificazione di sorta essendo consentite sulla medesima esclusivamente lavori di mera manutenzione, risanamento igienico, restauro e consolidamento statico, con esclusione di ogni modifica al patrimonio edilizio esistente con il conseguente obbligo, inoltre, alla conservazione delle destinazioni attuali, sia delle abitazioni che dei giardini, ai sensi di quanto previsto dall’art. 27 delle NTA del PRG.
La circostanza che la P. sas abbia previsto nel progetto presentato la trasformazione anche di detta porzione immobiliare ove ha ubicato i parcheggi della proposta costruzione fa venir meno la invocata interclusione in quanto la particella confinante con detto lotto, individuata in catasto con il nr. 488, non è edificata.
Ma a prescindere da tale argomentazione va evidenziato che mancano nella zona le infrastrutture primarie e secondarie in grado di accogliere il proposto insediamento.
In particolare la zona è servita da un’unica strada di accesso e non è supportata da una adeguata rete fognaria atteso che quella esistente realizzata negli anno 50 è di per sé inidonea a soddisfare le esigenze degli altri insediamenti già costruiti nella stessa.
Alla luce delle su esposte considerazioni, data la particolare natura del lotto di terreno in esame, si ritiene che l’elaborato progetto non possa derogare alle previsioni urbanistiche che regolano gli standards di cui al DM n. 1444/68 e gli strumenti attuativi.
Nello specifico … emerge innanzitutto che lungo una parte del confine di detta proprietà scorre il corso d’acqua Cavone di raccolta delle acque pubbliche.
Dalla trasposizione grafica emerge che l’immobile da realizzare dovrebbe sorgere ad una distanza di circa mt 8,00 dall’argine di detto corso d’acqua in contrasto con le previsioni di cui all’art. 96 del RD 25/7/1905, n. 523.
Come sopra esposto il progetto ingloba due zone urbanistiche non omogenee e determina una arbitraria delimitazione di un comprensorio urbanistico in contrasto con quanto previsto dall’art. 3 delle NTA del PRG considerato che nel caso in esame si è provveduto ad una rideterminazione del comparto con l’inserimento di parcheggi in una zona destinata a verde.
Ne deriva che il progetto perché possa essere assentito necessita della preventiva approvazione del piano particolareggiato attuativo.
Per quanto attiene poi nello specifico i parcheggi deve essere evidenziato che questi non sono autorizzabili in quanto non possono considerarsi assolutamente interrati atteso che dovrebbero essere realizzati al di sopra della quota media del piano di campagna della zona destinata a verde come emerge dagli stessi grafici dell’intervento.
La motivazione si completa con una serie di rilievi in ordine ad asserite carene e/o incompletezze grafico-progettuali.
La ricorrente deduce un unico, articolato motivo di gravame per: violazione dell’art.1, dell’art. 3 e dell’art. 10 bis della legge n. 241 del 1990; violazione dell’art. 3.9 delle NTA di PRG di Roma; violazione dell’art. 9 della legge n. 122/1989; violazione dell’art. 146 del D.Lvo 42/2004; eccesso di potere sotto molteplici profili.
Queste le censure:
1) sul mancato preavviso di rigetto:
1.1) l’amministrazione comunale ha adottato direttamente l’impugnato diniego di approvazione del progetto senza preavvisare la ricorrente società ai sensi delle disposizioni testè citate; in particolare, il preavviso di rigetto, sia pure in veste più schematica, avrebbe dovuto dare contezza di tutti gli elementi motivazionali che pertanto avrebbero dovuto investire sia il piano fattuale (circostanze verificate in sede istruttoria, ad esempio le pretese carenze progettuali) sia quello più propriamente giuridico-urbanistico (rispetto degli standards, necessità del piano particolareggiato attuativo, natura interclusa del lotto, ecc…);
1.2) ove la comunicazione fosse stata correttamente inoltrata, la società avrebbe potuto integrare il progetto con quelle indicazioni che il comune ha invece solo con l’atto conclusivo rappresentato;
1.3) né potrebbe reputarsi ad integrare la comunicazione ex art. 10 bis la nota dell’UTC prot. 4874 dell’ 8 giugno 2006; in detta nota, infatti, si riferiscono semplicemente alcuni rilievi della commissione edilizia integrata locale emersi nella seduta del 1 giugno 2006 (verbale n. 6/06) ed attinenti alla sola (pretesa) violazione degli standards di legge relativi ai parcheggi; rilievi, questi, infinitamente più limitati e modesti di quelli sollevati, per la prima volta, negli atti indicati in epigrafe; quest’ultimi, in sostanza, sono stati sottaciuti alla P. sas la quale, invece, contestandoli, avrebbe potuto ancora prevenire il provvedimento negativo adottato sul progetto;
2) sulla interclusione del lotto:
2.1) deve imputarsi all’amministrazione comunale una chiara e pregiudiziale contrarietà all’edificazione de qua; l’accanimento del comune appare del tutto ingiustificato ove solo si pensi che il lotto interessato:
a) ha un’estensione ridottissima (mq. 504, di cui coperti appena 168), tant’è che l’insediamento ospiterà appena 9 persone);
b) costituisce lotto intercluso in quanto collocato in un contesto completamente urbanizzato;
2.2) erroneamente il comune di Ponza nega la natura interclusa del lotto facendo leva sul fatto che non già la zona B1, su cui dovrebbe sorgere il modesto insediamento edilizio, la l’area adiacente destinata a verde privato vincolato, sulla quale dovrebbe sorgere il parcheggio, non è edificata; il che dimostrerebbe, secondo l’amministrazione, che esiste almeno un lato non edificato, ossia che la zona B1 avrebbe uno “sfogo” verso un’area libera da edificazioni ed urbanizzazioni (l’area a verde), non potendosi così parlare di interclusione; ed invero:
a) la zona da prendere in considerazione ai fini della verifica di interclusione è solo ed esclusivamente la zona B1 destinata all’insediamento edilizio, la quale è completamente edificata su 3 dei 4 lati;
b) non può pretendersi ai fini del riconoscimento in positivo dell’interclusione, che debba essere edificata un’area a verde quando essa è per definizione non edificabile;
c) perché si possa ravvisare interclusione si può fare riferimento all’art. 6 bis della l.r. Lazio n. 28/1980, nel testo vigente a seguito dell’integrazione effettuata con l.r. n. 27/1983, che nel prevedere la possibilità di edificazione sui lotti liberi interclusi chiarisce che “… il lotto di terreno …. deve essere delimitato per almeno due lati, da lotti sui quali insistono fabbricati già realizzati per i quali sia possibile la sanatoria e, per i restanti lati, da superfici già destinate a strade o a diversa destinazione urbanistica”;
d) il lotto in questione è parte di un isolato definito per tre lati da strade comunali e per il quarto dal Cavone Tracinelle e da un’area destinata dal PRG a verde privato vincolato: dell’intero isolato il lotto è l’unico non edificato salva l’esistenza di due manufatti fatiscenti;
3) sul difetto di motivazione:
3.1) non consta che il comune abbia effettuato le doverose verifiche prima di pronunciarsi sulla interclusione dell’area, come elementari esigenze istruttorie avrebbero nel caso di specie imposto, preferibilmente assicurando anche il contraddittorio con la società ricorrente;
3.2) a quanto rilevato, consegue che viene meno la necessità di preventiva applicazione del piano particolareggiato attuativo: ed invero, la mancanza del suddetto strumento, in relazione a zone più o meno intensamente urbanizzate, non può essere posta a fondamento della negazione della concessione se non a seguito di adeguate valutazioni dell’amministrazione sullo stato di urbanizzazione e sulla necessità di urbanizzazioni ulteriori richiesta dalla nuova costruzione;
3.3) pur trovandosi il lotto intercluso edificando in un contesto completamente urbanizzato e risultando, pertanto, ad oggi, già servito dalle indispensabili opere di urbanizzazione primaria, la P. sas ha proposto all’amministrazione comunale di intervenire a proprie spese con opere di miglioria e di potenziamento eventualmente collegate alla edificazione del nuovo insediamento edilizio mediante la realizzazione:
- di un parcheggio interrato ad uso privato:
- di un parcheggio pubblico-privato all’aperto realizzabile sul piano di copertura;
- di opere di consolidamento del lato a valle della via dell’Acquedotto per il tratto fronte strada;
- di una linea di illuminazione della strada per il tratto di adiacenza;
nonché il rifacimento:
- del tratto della vicinale Chiaia di Luna posta a valle del lotto per circa ml 50,00;
- delle opere di urbanizzazione (linee fognante, idrica ed elettrica);
di tutto ciò l’amministrazione comunale non ha tenuto conto;
4) sui parcheggi:
4.1) il previsto parcheggio una volta realizzato sarà ricoperto dal verde in tutta la sua estensione e superficie restando così immutate le caratteristiche dell’area destinata a verde privato vincolato;
4.2) esso è completamente interrato e si estende per cm 200 di profondità nel sottosuolo;
4.3) l’opera è assentibile ai sensi dell’art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli); a conferma di ciò, va osservato che la sovrintendenza per i Beni Ambientali ed Architettonici nel pare del 22 giugno 1993 ha ritenuto “che il parcheggio ad uso privato debba essere realizzato in uno spazio ricavabile sotto il terrazzamento posto a quota strada, raggiungibile mediante una breve rampa. Il terrazzamento dovrà essere sistemato a giardino pensile con essenze tipiche della zona”: tali prescrizioni sono state puntualmente e scrupolosamente osservate nel proteo P.;
4.4) la mancata edificazione sul versante dell’area a verde non osta alla qualificabilità del lotto alla stregua di “intercluso” in quanto l’insediamento edilizio sorgerà sulla sola zona B1 completamente urbanizzata;
4.5) il parcheggio si eleva per appena 82 cm al di sopra della quota media del piano di campagna ma la riguardo occorre considerare la nota dell regione Lazio – Assessorato Urbanistica – n- 2045 del 15 novembre 1994 nella quale si stabilisce che non solo i locali non abitativi interrati ma anche quelli seminterrati non emergenti dal piano di campagna per più di 100 cm devono essere esclusi dal computo della cubatura: il parcheggio progettato dalla società ricorrente non supera l’altezza dei 100 cm rispetto alla quota media del piano di campagna;
5) sullo stato di urbanizzazione:
5.1) è falsa la circostanza che unica sia la strada di accesso alla via pubblica: le strade di accesso sono due, una a valle ed una a monte del lotto:
5.2) l’amministrazione non dimostra che la viabilità esistente non possa oggi, o non potrà sostenere a seguito della edificazione, il carico della mobilità nell’attualità o in prospettiva del modesto incremento di residenti;
5.3) non è vero che la rete fognaria comunale sia rimasta immutata dagli anni cinquanta; essa segue il percorso della strada a valle e si immette nel tratto primario che nel maggio 1992 è stato ulteriormente potenziato; nella relazione tecnica allegata al progetto si specifica il percorso di allaccio all’edificando insediamento edilizio;
5.4) la P., onde ottimizzare lo smaltimento, se necessario installerà un depuratore compatto concepita per servire ben 15 persone;
5.5) l’immissione di parte del acque nel Cavone Tracivalle riguarderà solo le acque meteoriche delle zone aperte e non le acque nere: in proposito, la ASL di Latina ha dato pieno assenso al progetto presentato in origine dalla ricorrente;
6) sugli standards di cui al D.M. n. 1444/1968:
6.1) la configurazione del lotto quale “lotto intercluso” comporta che non devono essere osservati gli standards di cui al citato decreto ministeriale i quali ben possono essere derogati;
6.2) ad ogni modo, il DM risulta nella specie perfettamente rispettato in quanto è stata reperita una notevole quantità di verde pubblico:
per mq 119 nella zona di verde privato;
per mq 150 nella copertura dei parcheggi;
per mq 40 nel verde adiacente al parcheggio;
per un totale di mq 309 circa, superiore rispetto allo standard minimo complessivo di mq 114,75;
7) sulla violazione del TU sulle opere idrauliche:
7.1) il Cavone non è in corso d’acqua bensì un canale di raccolta di acque pubbliche non navigabile, né fruibile in alcun modo per esigenze agricole o di pastorizia; si tratta di un rigagnolo, in sé non classificato come acqua pubblica non risultando compreso negli elenchi a ciò deputati;
7.2) l’art. 96, lett. f) del r.d. 523, dtaat0 25 luglio 1904, si applica solo laddove sussistano argini nella specie mai costruiti attesa la parità del corso d’acqua de quo;
8) sulle carenze progettuali:
8.1) il progetto è completo e compiutamente valutabile; tutte le indicazioni del comune compaiono nella perizia giurata del 17 dicembre 2003;
8.2) in via del tutto subordinata, quand’anche il comune avesse ritenuto mancante qualche inezia progettuale non avrebbe dovuto fare altro che richiedere alla società di presentare una elementare integrazione progettuale nell’ottica del principio di leale collaborazione;
9) sulla trasgressione delle direttive sul contenimento energetico:
9.1) nel progetto non si prevede alcun impianto di riscaldamento atteso che l’insediamento abitativo è destinato ad essere fruito soprattutto nei mesi estivi; nella perizia si evidenzia che la dispersione termica risulta evitata grazie ad apposito accorgimenti (coibentazione, isolamento dei solai, uso di vetricamera, tenuta infissi esterni);
10) sulla contraddittorietà:
10.1) nella nota impugnata si precisa che le opere previste nel progetto non contrastano con il contesto paesaggistico circostante e con le previsioni del PTP; la reiezione, dunque, non può trovare fondamento in un contrasto con il conteso paesaggistico che lo stesso UTC riconosce non sussistente; verosimilmente la motivazione del diniego dovrebbe essere reperita nei rilievi svolti dalla commissione edilizia; essi però, si riferiscono al solo aspetto urbanistico ed edilizio sicché risultano del tutto irrilevanti rispetto ad una valutazione che si sarebbe dovuta incentrare esclusivamente sull’art. 7 della legge 1497/1939 relativa alle bellezze ambientali e panoramiche.
S’è costituito in giudizio il comune di Ponza per resistere al ricorso. Queste le argomentazioni a confutazione delle censure attoree:
1) la richiesta di permesso di costruire è stata oggetto di una lunga istruttoria in cui ha attivamente partecipato anche la ricorrente;
2) l’ente, prima di procedere ad adottare gli impugnato atti di diniego, ha chiesto più volte alla P. di offrire chiarimenti e di apportare le adeguate integrazioni alla richiesta;
3) ancorché l’amministrazione non avesse provveduto ad adempiere a quanto previsto dall’art. 10 bis della legge n. 241 del 1990, l’omissione non comporterebbe l’illegittimità del provvedimento adottato ai sensi del successivo art. 21 octies;
4) l’amministrazione non contesta in alcun modo il diritto della contraddittrice ad edificare sull’area in contestazione ma esclusivamente la tipologia dell’intervento e la sua parziale realizzazione su una porzione di terreno destinato a verde privato ed in quanto tale inedificabile;
5) il lotto di terreno per cui è causa, data la sua conformazione, non può ritenersi intercluso atteso che le aree che lo circondano non hanno subito alcuna forma intensiva di urbanizzazione;
6) l’area in questione è ubicata lungo la dorsale della collina di Pizzicato, che sovrasta il porto dell’isola, in una zona di particolare pregio dal punto di vista ambientale dove gli insediamenti edilizi sono decisamente ridotti e sparsi in modo omogeneo e la località non dispone di infrastrutture necessarie per ritenerla urbanizzata;
7) la località è servita da un’unica strada di accesso e dispone di una rete fognaria realizzata all’inizio degli anni 50, cui hanno fatto seguito nel tempo esclusivamente interventi di conservazione senza ampliamenti: in alcun modo la sua capacità ricettiva è in grado di procedere a soddisfare gli scarichi provenienti dagli insediamenti già costruiti nella zona;
8) la riprova dell’inesistenza dei servizi infrastrutturali a servizio delle aree per cui è causa è suffragata dalla circostanza che la P. sas ha offerto di eseguire a proprie spese, oltre a corrispondere gli onere concessori, le seguenti opere: un parcheggio pubblico/privato all’aperto realizzabile sul piano di copertura; le opere di consolidamento del lato a valle della via dell’Acquedotto, per il tratto fronte strada; la linea di illuminazione della via pubblica per il tratto adiacente alla costruzione ed il rifacimento di un tratto della via Vicinale Chiaia di Luna e delle opere di urbanizzazione relative, quali la linea fognante, quella elettrica e quella idrica;
9) l’ipotesi progettuale proposta altera ampiamente la porzione di terreno destinata a verde privato in quanto sul solaio di copertura sono previsti ulteriori parcheggi esterni ed è prevista, altresì, la realizzazione di una rampa esterna;
10) il parcheggio si proietta fuori dal piano di campagna per una media di cm 105, superiore agli 82 cm dedotti in ricorso che in realtà rappresenta la elevazione più bassa della predetta proiezione, come riportato nel grafico dell’elaborato progettuale ex adverso prodotto: ne consegue, che il manufatto costituisce cubatura;
11) l’erigendo fabbricatosi trova ad una distanza di circa 8 metri dal canale Cavone Tracivalle, che coinvolge le acque pubbliche della zona; né può assumere rilievo la circostanza che il coso d’acqua non risulti negli appositi elenchi compilati dagli enti pubblici atteso che dette ricognizioni non hanno alcun valore costitutivo e non escludono il suo carattere pubblico che deriva esclusivamente dalla funzione del corso d’acqua stesso;
12) nel progetto riguardante la sezione Est, ove è riporto il parcheggio, non è indicata né la linea di terra né la distanza dalla strada; nella graficizzazione dell’interevento, inoltre, non sono stati indicati i vari elementi costitutivi dell’intervento quali le altezze interne, i coefficienti di areazione, le barriere architettoniche, i piano di fondazione, i dislivelli e le altezze dei muri di contenimento.
Con atto notificato 13 – 15 gennaio 2007 e depositato il successivo giorno 23, la società ricorrente ha impugnato, mediante motivi aggiunti, la nota prot. 9296 del 13 dicembre 2006 con la quale il responsabile del comune “intende evidenziare che a seguito di un più approfondito esame della proposta istanza, emerge che nella fattispecie manca il parere di cui alla delibera della GR del Lazio n. 24498 del 1999, che ha esteso l’obbligo dell’acquisizione del preventivo nulla osta previsto dall’art. 13, legge n. 64/1994 a tutti i comuni del Lazio, oltre a quello geologico per determinare i limiti delle distanze dalla realizzando costruzione dal fosso Cavone, per scongiurare gli eventuali pericoli di esondazione dello stesso”.
Nella circostanza, la ricorrente reitera il gravame avverso i medesimi atti già impugnati con il ricorso principale.
L’interessata, oltre a riproporre le censure di cui all’atto introduttivo, muove i seguenti, nuovi profili di doglianza:
a) la prescrizione di cui all’art. 13 della L. n. 64/1974 (parere sismico) è inapplicabile al caso di specie in quanto l’isola di Ponza non è zona sismica;
2) la richiesta per l’adozione del parere spetta ai comuni: ammesso e non concesso che il parere fosse necessario, se il comune di Ponza non ha inoltrato la relativa richiesta non può imputare tale omissione alla P. sas;
3) la delibera GR Lazio n. 2449 del 1999, richiamata dal comune nella nota impugnata, ha ad oggetto “Usi Civici Comune di Anguillara; essa, dunque, ha nulla a che vedere con la fattispecie sub iudice;
4) i pericoli di esondazione del fosso Cavone sono del tutto inesistenti attesa l’esiguità del corso d’acqua e la pendenza del terreno del 40%.
Con memoria depositata il 30 aprile 2007, parte ricorrente riespone e meglio illustra i motivi di ricorso, anche a confutazione delle repliche di parte resistente, ed insiste per l’accoglimento del gravame.
All’udienza dell’11 maggio 2007 la causa è stata spedita in decisione.
DIRITTO
Con il ricorso in esame, la società P. s.a.s. impugna il diniego opposto dal Comune di Ponza al rilascio del titolo richiesto per la realizzazione di un intervento edilizio in forma diretta consistente nella costruzione di un insieme residenziale da edificare su un lotto di proprietà in località Pizzicato. La superficie complessiva del lotto interessato all’intervento è di mq 1378 e ricade per 504 mq nella zona B1 di PRG, di ridimensionamento edilizio, e per la restante porzione di mq 874 in una adiacente area di mq 874 destinata a verde privato vincolato; precisamente, sulla zona di ridimensionamento edilizio è stato ricompreso l’intervento edificatorio mentre nel sottosuolo dell’adiacente area destinata a verde privato vincolato sono stati progettati i parcheggi a servizio della residenza.
Le ragioni del dissenso manifestato dal comune riposano, essenzialmente, sulle seguenti motivazioni:
- il lotto sul quale ricade l’intervento non è qualificabile come “lotto intercluso” in quanto la sua superficie interessa due distinte zone di PRG di cui una con destinazione a Verde privato vincolato non edificata;
- mancano nella zona le infrastrutture primarie e secondarie in grado di accogliere il proposto insediamento;
- l’immobile da realizzare dovrebbe sorgere ad una distanza di mt 8 dall’argine del corso d’acqua Cavone che raccoglie acque pubbliche;
- l’intervento progettato necessita della preventiva approvazione del piano particolareggiato attuativo;
- i parcheggi non possono essere considerati intererati in quanto sporgenti dal piano di campagna al di sopra della quota media consentita;
- il progetto presenta carenze nelle illustrazioni grafiche dei dettagli costruttivi.
Il provvedimento impugnato, come si evince dalla sua lettura, si basa su una pluralità di motivazioni ognuna in grado, da sola, di reggere l’atto.
A monte di tutto, però, la questione centrale da risolvere, in punto di fatto, consiste nell’accertare l’effettivo stato di urbanizzazione del comprensorio in cui ricade l’intervento progettato dalla ricorrente nonché la natura di lotto intercluso dell’area interessata all’insediamento.
La società istante tesse, infatti, la trama essenziale del ricorso proprio sulla interclusione della superficie oggetto dell’insediamento edilizio, da cui deriverebbe la possibilità di assentimento diretto all’intervento, senza intermediazione cioè del piano particolareggiato, nonché la deroga ai limiti previsti dal D.M. n. 1444 del 1968.
Per quanto ora si dirà, il ricorso è infondato.
Dalla lettura degli atti, dall’esame della documentazione, anche fotografica, nonché dalla esposizione dei fatti in ricorso il Collegio ritiene di dover escludere che la zona in cui ricade il progettato intervento sia dotata di una sufficiente rete di infrastrutture a servizio della collettività ivi insediata, tale da consentire l’intervento diretto senza la preventiva approvazione del piano particolareggiato attuativo.
La posizione in cui è ricompresso il lotto (lungo la dorsale della collina di Pizzicato, interessata da insediamenti ridotti e sparsi), la rassegnata necessità progettuale di prevedere la realizzazione ed il rifacimento di opere di urbanizzazione (fognaria, idrica, stradale, di illuminazione) volte a sopportare il maggiore carico urbanistico ed a consentire, attraverso il potenziamento della rete infrastrutturale, l’armonico inserimento del costrutto nel contesto urbanistico di riferimento; la mancanza di parcheggi, la necessità di reperire gli standards urbanistici di cui al DM n. 1444 del 1968 inducono il Collegio al ragionevole convincimento che non sia consentito, nella particolare fattispecie, derogare all'obbligo dello strumento attuativo; a questo si può derogare, invero, solo nell'ipotesi, del tutto eccezionale, che si sia già realizzata una situazione di fatto che consenta con sicurezza di prescinderne, in quanto risulta oggettivamente non più necessario essendo stato pienamente raggiunto il risultato (id est: l'adeguata dotazione di infrastrutture, primarie e secondarie previste dal piano regolatore) cui esso è finalizzato; tale situazione, del tutto peculiare, deve riguardare l'intero contenuto previsto dal piano regolatore generale per tali strumenti attuativi e deve concernere le urbanizzazioni primarie e quelle secondarie in riferimento all'assetto definitivo dell'intero ambito territoriale di riferimento.
La verifica, pertanto, non può essere limitata, come sembra lasciare intendere la ricorrente, alle sole aree di contorno dell'edificio progettato, ma deve riguardare l'intero comprensorio che dagli strumenti attuativi dovrebbe essere pianificato.
Nel caso in esame, l’amministrazione ha dato conto della insufficienza e/o carenza delle infrastrutture; di contro, la confutazione di parte ricorrente ha trovato smentita nei fatti stessi allegati al ricorso ove si consideri, appunto, la prevista (in progetto) realizzazione delle opere a servizio dell’insediamento ed a potenziamento delle dotazioni urbanistiche di zona.
Per vero, la società ricorrente lamenta il vulnus arrecato dal comune alle proprie garanzie partecipative.
Segnatamente, la P. sas osserva che è mancato nella circostanza un corretto, completo ed esaustivo preavviso di rigetto riferito a tutti gli elementi della fattispecie, ancorché sinteticamente esposti.
Il rilievo, seppure formalmente pertinente, perde di interesse (ex art. 100 c.p.c.) ove si consideri che la questione relativa allo stato di urbanizzazione dell’area e quindi afferente l’accertamento della interclusione o meno del lotto è questione di fatto, il cui accertamento ben può, anzi deve spettare al giudice che è, e resta, pur sempre il “giudice del fatto”.
Sotto altro profilo, va considerato che la materia dell’edilizia nella sua fase procedimentale discendente è tutta veicolata dalle scelte esauritesi ad un livello più alto e generale di esercizio della discrezionalità qual è quello della pianificazione.
Trattandosi di attività vincolata a valle trova applicazione alla fattispecie l’art. 21 octies della legge n. 241 del 1990.
Orbene, alla stregua di quanto sopra acclarato in punto di fatto pare evidente al Collegio che il provvedimento impugnato non avrebbe potuto avere altro contenuto che quello licenziato dall’amministrazione comunale anche all’esito degli apporti procedimentale di parte ricorrente.
Ne consegue, che anche per tal via viene meno l’interesse alla coltivazione del dedotto vizio giusta l’art. 21 octies, c. 2°, primo periodo della legge citata che ha trasformato il giudizio sull’atto (vincolato) in giudizio sul rapporto, così rendendo irrilevanti nell’economia del rapporto sostanziale tra le parti in causa i vizi meramente formali e/o procedimentali siccome neutri, per assenza di discrezionalità nell’esercizio del potere, rispetto alla concreta composizione dell’assetto d’interessi ed incapaci di influenzare positivamente, pertanto, la stessa realizzazione del bene di vita in occasione della riedizione dell’episodio di potere.
Entrando nel merito del progetto, il Collegio rileva, altresì, la non fattibilità del parcheggio, così come progettato, nell’area destinata a verde privato vincolato. Non nega, la Sezione, la possibilità che sia asservita anche un’area adiacente (in regime pertinenziale) sulla quale allocare i parcheggi per ivi realizzarli nel suo sottosuolo in deroga alle prescrizioni urbanistiche di zona ai sensi dell’art. 9 della legge n. 122/1989; in parte qua, le motivazioni addotte dal comune di Ponza a sostegno del diniego (inutilizzabilità assoluta dell’area destinata a verde privato) non appaino convincenti; ciò che il Collegio non ritiene possibile è la costruzione seminterrata dei parcheggi, sporgenti al di sopra del piano di campagna con un’altezza media superiore a quella consentita dalla normativa di settore.
Segnatamente, nella Regione Lazio i seminterrati non emergenti dal piano di campagna per più di 100 cm. sono esclusi dal computo della cubatura (cfr circolare dell’assessorato urbanistica e assetto del territorio tutela ambientale n. 2045 datata 15/11/1994); tale esclusione si giustifica soprattutto in quei casi in cui, come nella fattispecie, il terreno ha un andamento in declivio.
Sennonché, il seminterrato progettato dalla ricorrente si proietta fuori dal piano di campagna per una media di cm 105 mentre l’altezza di cm 82 rappresenta l’elevazione nel suo punto più basso.
Va, altresì, rilevato che la deroga accordata dall’art. 9 della legge n,. 122/1989 opera nel senso che “i parcheggi possono essere realizzati … anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante …”.
La disposizione in commento, dunque, impone all’amministrazione di rappresentarsi e valutare, in bilanciamento con l’interesse pubblico primario di deroga agli strumenti urbanistici, anche l’uso, rectius la destinazione della superficie sovrastante il parcheggio a guisa di salvaguardare, in uno con l’avvertito bisogno di decongestionamento del traffico, quello sotteso alla originaria pianificazione di zona.
Nella circostanza, il comune ha ritenuto di ravvisare nell’intervento della ricorrente una immutazione ingiustificatamente irreversibile della superficie sovrastante il seminterrato quale conseguenza della progettata realizzazione su di questa di parcheggi scoperti.
Logica e coerente, immune da travisamento dei fatti, appare la decisione dell’amministrazione comunale di non assentire la deroga a fronte di un sacrificio eccessivo e sproporzionato del concorrente interesse pubblico secondario.
Alla stregua di quanto sin qui argomentato, il Collegio ritiene che gli atti impugnati resistano, in parte qua, ai dedotti motivi di doglianza: da cui, l’infondatezza del ricorso in esame; ed invero, se anche fossero fondate le restanti ragioni di gravame (principale e motivi aggiunti) nessun interesse la ricorrente conserverebbe più al loro accoglimento attesa comunque la sopravvivenza dei provvedimenti nel mondo giuridico in forza delle autonome, separate motivazioni, immuni dagli scrutinati vizi, che li sorreggono.
In conclusione, il ricorso va respinto.
Sussistono, tuttavia giusti motivi, in ragione della complessità della questione trattata, per disporre la compensazione delle spese di giudizio tra le parti costituite.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio, Sezione di Latina, respinge il ricorso n. 971 del 2006, meglio in epigrafe specificato.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 11/05/2007 con l'intervento dei signori:
Franco Bianchi, Presidente
Santino Scudeller, Consigliere
Giuseppe Rotondo, Primo Referendario, Estensore